Сдавать квартиру «без заявок» и не думать о налогах становится всё рискованнее: государство с помощью ИИ может отслеживать движение средств и выявлять арендные отношения. Чтобы не столкнуться со штрафами, собственнику лучше заранее выбрать удобную и прозрачную схему налогообложения. По сути доступны четыре варианта: НДФЛ, режим самозанятых, упрощённая система для ИП и патент — выбор зависит от объёмов бизнеса, уровня дохода и модели владения недвижимостью, пояснил основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик.
Самый простой путь — платить НДФЛ по ставке от 13%. Это требует минимум усилий, но обходится дороже.
— Собственник должен самостоятельно задекларировать этот доход, подав декларацию до 30 апреля года, следующего за отчётным. В срок до 15 июля ему нужно уплатить всю сумму НДФЛ единовременно, то есть сразу за весь год, — рассказал президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков», профессор НИУ МГСУ Кирилл Кулаков.
Обратите внимание: с 2025 года в России действует прогрессивная шкала НДФЛ, которая распространяется и на доходы от аренды. Если совокупный годовой доход налогоплательщика менее 2,4 млн рублей — ставка остаётся 13%. При доходе выше этого порога налог варьируется от 15% до 22% в зависимости от суммы.
— Гораздо более гибкий и выгодный режим — самозанятость: ставка здесь всего 4% при сдаче жилья физлицам и 6%, если арендатор — юрлицо. Весь процесс уплаты налога происходит через приложение, однако ограничения по доходу (не более 2 млн рублей) и формату недвижимости (жилая недвижимость) делают этот режим не универсальным, — отметил Виктор Зубик.
Если сдача носит системный характер, имеет смысл регистрироваться как ИП. Упрощённая система (УСН) со ставкой около 6% помогает снизить налоговую нагрузку, но предполагает фиксированные взносы, что может быть ощутимо при небольших оборотах; при росте доходов этот минус нивелируется.
— Налог ИП на УСН платят ежеквартально в равных долях, а декларацию подают один раз — до 25 апреля года, следующего за отчётным. Но, помимо налога, следует уплачивать пенсионный и медицинский взносы. В 2026 году размер взносов составляет 57 390 рублей в год. Их можно платить единоразово, а можно равными частями в течение года, — пояснил Кирилл Кулаков.
Важно также, что для сдачи нежилой недвижимости ИП фактически обязателен: самозанятые не могут сдавать коммерческие помещения, в частности нежилые объекты на первых этажах жилых домов.
Альтернативой УСН служит патент: налог по патентной системе исчисляют от потенциального дохода, а не от фактической выручки, что выгодно для объектов с высокой рыночной ставкой. Патент можно оформить на ограниченный срок, удобно при непостоянной загрузке.
— С точки зрения практики управления арендой, ключ к снижению налогов — это не поиск «серых» схем, а правильный выбор режима и грамотная структура договора. Например, включение налога в ставку аренды или перераспределение коммунальных платежей может существенно повлиять на итоговую нагрузку. Грамотная налоговая стратегия становится частью финансовой модели объекта, — добавил Виктор Зубик.
Апрель — декларации и платежи: как владельцам квартир снизить налог при сдаче • Опубликовано на FiNE NEWS
Свежие комментарии